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投資房地產先算投資報酬率

房東:小陳
發表時間:2011-03-06


你不理財、財不理你!同樣受薪族,有人


守著不斷縮水的存款,淪為新貧;也有人


因為搭上這一波房地產的財富增值列車,


總資產倍數翻揚。投資理財專家建議上班


族每月提撥1/3薪水理財,依目標及需求,


專款專用,逐漸累積財富。


台灣「新貧」階級將落在這一輪房地產景


氣的猛烈漲勢中,資產配置結構裡如果少


了不動產的人,資產總值成長幅度將遠遠


落後於不動產擁有者。以去年的房市景氣


來看,都會區房價漲幅非常大,截至目前


都沒看到回檔盤整的訊息。自住客在長期


持有的前提下,掌握地段及交通發展趨


勢,仍然可以考慮進場。但是若從投資角


度來看,就不能忽略相對的風險,何況在


漲勢中進場,投資報酬率未必呈正向成


長,投資風險卻較前幾年提高不少,建議


投資人,投資不忘風險,不要迷失在房市


沸騰裡,除了選擇一間好宅,進場前必須


先推算報酬率,才能有效規避風險。那


麼,投資報酬率的操作要訣及計算公式是


什麼呢?


 


 


【案例及試算】 公式:投資報酬率=稅前淨利/總成本【稅前淨利=收入-支出】

當然租屋會有閒置空窗期的租金損失(新舊房客銜接期間),房子的基本耗損(建物及設備的維修)和稅賦等支出,若要精算最好一併列入。但是實務上,由於房屋還有保值、增值的作用,一般投資者都直接以毛收入計算投報率,很少人會仔細計算各項成本。就像投資股票,民眾計算獲利率通常也不會計入稅賦和手續費。



 


 


從不動產角度,簡單說就是以「年租金」(收入)除以「房價」(購買成本)來計算投資報酬率,這是較傳統的計算投報率公式。

Tom和Nacy是薪水族,月薪合計約七萬元,透過太平洋房屋介紹,以8成貸款購買總價680萬的房子,然後以一個月2.9萬元,順利出租。換算投報率約5.1%,高出了定存一倍(五大銀行平均存款利率,一年期年息百分比率: 2.47,日期:96 年 7 月 26 日)。但加計貸款成本,以八成房貸、利率3.36%計,投報率為2.4%,投資人可以依此判斷是否值得投資(採寬限期付息不付本計算利息,來分析購屋效益)。因此在原物料不斷飆漲、房價持續成長、利率維持低檔的情形下,薪水族進場購屋的增值獲利空間仍大。但是至於多少投報率是可以接受的?目前,一般住宅產品的投資報酬率在3∼5%,商用產品4∼6%,學區套房5∼8%左右皆屬合理的租金報酬水準。





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  • 1 樓住戶:小夥子
    發表時間:2012-10-26

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


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    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
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    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

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    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
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    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

    2 樓住戶:無孔blue
    發表時間:2013-04-09

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:小彩
    發表時間:2013-10-28

    尋找便宜的房子,訣竅很多,在這裡您可以買比較低價的房子,找到最划算、最優質的房屋,我朋友都是在這找房屋仲介配合,因此找到很多便宜的房子

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