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套房投資必勝秘笈

房東:林小姐
發表時間:2014-08-20





現在網路真的很方便,找房子可以上永慶房屋、信義房屋、591現在也有很多售屋的廣告。如果仲介很清楚知道你要買的房屋條件,當有適當的物件,大半夜也會打電話問你,客戶這邊剛好有一間符合你需求的房屋,你何時要過來看,如果條件不錯當然要趕快去看,也許就買了,要出售的房子根本還沒登上網路就賣掉了。所以有計畫買房出租的人,記得把條件跟仲介講清楚,光看網站,有時候會漏掉一些還沒上網就已經賣掉的好物件喔!J

(JR觀點:好的物件通常不太需要上網,只要仲介打幾通電話,很快就被秒殺了)
找到中意的房屋,初步可以用google地圖去看看周邊的環境,像有些看得出來旁邊就有高壓電塔或是回收場的,我根本就不用去看了,可以節省很多時間。
這幾年買房出租,累積了一些選擇好房屋的心得:

一、投資報酬率:
要有百分之四,也就是每月收租一萬元的房子,買價就是10,000×12×25=3,000,000。如果價格超過三百萬,那投資報酬率就不到百分之四,不太值得買。

二、地點:
這是最重要的,人家常說買房子有三大重點,地點、地點還是地點。我選擇的方法就是,站在捷運站出口,眼睛看得到的建案最好。

三、大小:
房子大小剛好,曾經遇過一個房客來看房子,他說是住同一棟的,但是太小,想換大一點的,他很喜歡我的房子,我的房子十一坪多,房客原先住的八坪多,於是我知道,八坪多的房子太小,小到讓房客想要搬出去,十一坪多的房子是房客可以接受的坪數。

既然小不行,是不是越大越好,那也不對,現在房價很高,一坪四、五十萬,假設你多買了兩坪,就要多將近一百萬的成本,但租金每月以百分之四的投資報酬率來算,要多三千三百三十三元才划得來,假設人家買十一坪,每坪四十五萬元,每月租金一萬六千五,你買十三坪,每坪也是四十五萬,那每月租金要收一萬九千八百三十三元投資報酬率才相同,雖然權狀多了兩坪,但實際還要扣掉公設的比例,根本大不多,但每月租金實實在在多出三千三百三十三元,你的房子會有優勢嗎?

所以找房子要『不大不小剛剛好』。

四、陽台:
房子要有陽台才有穿透性,不過這幾年實際的情況每下愈況,有房子沒陽台的,洗衣機只能放在廁所或書桌旁,我想這是怎樣,一邊洗衣服,一邊看書嗎?真糟糕,所以遇到好的房子,採光良好,又有陽台的,別再猶豫了,買下吧!

五、仔細看看布告欄:
買房子可以仔細觀察布告欄,有沒有貼一堆人不繳管理費,如果能看到社區目前有多少管理基金那更好,社區保養電梯、抽化糞池等,都需要管理基金來支出,所以大量的住戶不繳管理費,長久下來會造成社區的大問題,這是我當律師的經驗。

我當過社區的法律顧問,也處理過住戶不繳管理費的訴訟,我知道有大量的住戶不繳管理費,代表那個社區管理出現問題,而且,通常房價賠錢的住戶,不繳管理費的問題會更嚴重。之前,我在三芝曾經處理過好幾件欠繳管理費的訴訟,三芝有一陣子蓋了好多房子,當時宣傳以後會有芝投公路(三芝到北投的道路),交通便利,所以吸引很多台北人以高價買入房屋,但後來芝投公路沒蓋,每天通車上班路途遙遠,造成很多空屋,房價跌了很多,當初以高檔買進的人房價都賠了,交通不便又只能空著,每個月還要繳管理費,會不甘心吧!!所以就有人不繳管理費,其他人想,隔壁的不繳我為什麼要繳,漸漸像傳染病一樣,不繳管理費的人愈來愈多,管委會當然要委託我出面訴請住戶繳納管理費,殺雞儆猴,以免住戶不繳管理費的情況更加惡化。

所以,布告欄一堆人不繳管理費的,還是別買好。



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  • 1 樓住戶:周建志
    發表時間:2015-03-14

    與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!!
    針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享:
    1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售
    合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅
    違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據!
    2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
    因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣
    屋的主動權!

    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


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    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



    2 樓住戶:布比
    發表時間:2015-09-30

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


    面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」,
    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
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    很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
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    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

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    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
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