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趨吉避凶掌握金雞母 店面投資啟示錄

房東:鍾小姐
發表時間:2013-12-05


房地產的投資產品很多,店面算是難度很高的一種,主要是因為店面投資金額大,好店面條件不易評估,再加上商圈起落變動快,一旦人潮有所移轉,店面光環可能就會逐漸褪去,如何趨吉避凶掌握這隻金雞母,還真得好好斟酌一番。





走在台北街頭,你會發現現在消費的熱潮,跟過去已經有點不同,在陸客自由行的效應之下,過去不大起眼的夜市商圈,已經逐漸取代傳統商圈,成為新的人潮匯流之處,威脅傳統商圈店面的優勢。



電視購物及網路購物的興起,也是造成店面優勢的一大威脅,阿宅族及高消費族群,消費的型態改變,不一定出門逛街購物,拿起電話或是動動滑鼠,一樣能滿足消費需求,因此在選購店面時,更需注意消費型態變化的影響,對商圈的舊有觀念,有必要重新調整。

 



新興消費型態影響大


趨吉避凶掌握金雞母 店面投資啟示錄夜市商圈已經逐漸取代傳統商圈。


這是一個無可忽視的潮流,網路及行動上網工具的普遍,訊息在虛擬世界中快速流傳,透過即時照片的傳遞,讓一些原本不知名的小店,變成大排長龍的熱門商店,附近店家也跟著雨露均霑,人潮也跟著熱絡起來。



陸客自由行也是改變的因素之一,自由行旅客,從網路上搜尋到知名店家的訊息,一傳十、十傳百地,只要是有名、有口碑,商圈或是商家很快就會竄紅,像是台北的夜市,都有許多陸客的蹤影。寧夏夜市大排長龍的蚵仔煎,在臺灣人看起來口味稀鬆平常,卻有許多陸客趨之若騖慕名前來,夜市人聲鼎沸、摩肩接踵,沒有親自走一趟,很難體會這種盛況。



但是,網路的特性就是來得快、去得也急,網友的消費忠誠度低,一旦商家的網路熱潮褪去,生意可能就會回復原本的面貌,高額租下的店面馬上變成沉重的成本,鄰近店面也會跟著遭殃。



因此在選購店面時,一定要特別注意商圈興盛的原因,評估是否有長期經營的潛力,千萬不要只看一時的人潮,就貿然用高價買下、高價承租,徒增風險。


 


店面投資要精算房貸


一般店面投資的重點,最重要是要選對地點,但是光就選對地點一項,其學問便不知凡幾,包括傳統的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面,以及新興的重劃區店面、新市鎮店面、新興商圈店面、高鐵站店面等等。



這些店面各有其優缺點,基本上成熟商圈的店面,經過這兩、三年的炒作,價格都已經是高不可攀。新興商圈店面的未來期望值高,但是等待成本也相對比較高,甚至必須負擔商圈是否成型的風險,類似這樣的優缺點,在購買前應該要有所認識了解。



購買店面需要有雄厚的財力,舉例來說,雙北市目前比較好的店面,總價應該都要在三千萬左右,店面通常被銀行列為高風險產品,因此可貸成數不若一般住宅可達七成,大約僅有六成左右,因此購買總價三千萬的店面,自備款大約就要一千兩百萬,以百分之二的年利率計算,每月本利應繳約將近十萬元,這點在購屋前應該要先有準備,最好能先找銀行了解可貸額度。


 


商圈店面購買要快狠準


台北市的好店面,幾乎所有類型皆有之,包括上述的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面等,都是行家們可遇不可求的夢幻產品。



台北市各大商圈大多已經成熟,好的店面一般人根本「搶不到」,根據房地產業者的說法,搶店面通常身上要帶著支票,只要價格落在評估範圍內,二話不說馬上就下定,「動作要快、下手要狠、眼光要準」,這是搶店面的基本功。



台北市店面的價格都很高,總價兩千萬以下的店面已不多見。但在這類發展成熟的大都市買店面,除了價格之外,最重要的是要留意商圈是否有移轉的傾向,影響人潮動線。


 


商圈移轉需嚴密觀察


趨吉避凶掌握金雞母 店面投資啟示錄天母商圈的沒落,其實有許多原因,像是信義計畫區興起之後,就吸引不少外籍人士。


商圈移轉最明顯的案例,莫過於天母西路商圈,大約在十年前,當時可說是天母商圈的全盛時期,由於區域屬性特殊,多數外國人聚集於此,形成特別的商圈風格。最為人津津樂道的是天母西路商圈店面租金,基本行情是「一坪一萬元」,也就是說,一間十坪大小的店面,每月的租金就要十萬元。



曾幾何時,現在的天母商圈人潮稀疏,多數店家的玻璃上,張貼的不再是折扣促銷的海報,而是出租的訊息及聯絡電話,一陣秋風吹來,落葉飄零,讓人覺得格外蕭瑟冷清。



會造成天母商圈的沒落,其實有許多原因,包括信義計畫區興起之後,吸引不少外籍人士,天母的優勢被稀釋;二來因為新興的百貨公司瓜分人潮,像是新光三越百貨與鄰近的內湖美麗華購物中心等,便利的停車空間吸引客群;最後則是因為現在民眾都已經慣用捷運大眾系統,缺乏捷運的區域,消費客群便只能侷限在區域客了。



這些變化都是在不知不覺中日積月累的結果,購買店面時一定要考慮到商圈未來發展性,評估該商圈屬於上坡型,還是下坡型的商圈,畢竟房地產是一種「未來財」的投資,購買前一定要深入長期潛力的評估。


 


外來客須小心謹慎


趨吉避凶掌握金雞母 店面投資啟示錄購買店面之前,一定要自行打聽區域租金行情,了解實際的投報率。


近年不少建商佈局北縣的衛星城鎮,例如林口、三峽等地,新建案如雨後春筍般快速興起,大型建案以相對低房價吸引北市首購族前往購買,這些建案量體規模十分可觀,動輒五百戶、一千戶,而且銷售率都有一定水準。



相中未來這些新興區域住宅群的基本生活需求,店面的供給量又有限,新市鎮或重劃區店面的前景十分看好,只要該案的銷售狀況不錯,店面的出租率通常不成問題。



但是對外來客來說,由於對市場熟悉度不若當地投資客,加上人脈也比不上精耕當地房地產多年的專業投資者,因此根據當地業者的說法,外來客非常不容易買到前三手的店面,真正買到時通常已經是三手之後,價格漲幅至少都超過建商當初售價的六成至兩倍,有些地區甚至高達三倍。



因此對外來客而言,投資這類產品的成本會很高,再加上遠距管理及出租都比較不方便,因此外來客想要投資新市鎮店面更需三思。


 


店面投資謹防詐騙


擁有店面儘管是多數人的終極目標,但是現在處在高房價時期,進場的風險還是不小,一來是因為銀行對店面的放款態度原本便比較保守,而目前利率持續上漲、貸款額度卻反而下降,一來一回中提高進場投資的難度。



二來是店面買賣詐騙事件層出不窮,有些區域的職業店面投資者,在經過多年的市場焠鍊之後,不斷發展新的獲利方式,例如在店面購買後與原來的承租者串通,重新擬定高於原來租金一倍的新契約,以此向新買方訴求附帶高租金的承租者,藉此將店面售價大幅提高,待成功售出後,再與原承租者分配利潤。



而原承租者可能過兩三個月之後便毀約或到期不續租,但是新買方因受騙上當,無法再以高於行情一倍的租金,招攬到新的承租方,投資報酬率瞬間降低,卻又投訴無門,畢竟這種銷售手法只有道德上的問題,並無法律上的瑕疵,因此在購買店面之前,一定要自行打聽區域租金行情,了解實際的投報率;並且帶租約的店面,一定要注意原租約是新約還是舊約。



最後建議,店面投資還是要從自己熟悉的商圈著手,畢竟對商圈愈了解,敏銳度也就會愈高,對於承租變動也較能掌握,也能評估應該租給何種產業,生意較為穩定,才不會經常退租,影響店面的好口碑。


 







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  • 1 樓住戶:蔡興容
    發表時間:2014-06-29

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