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板橋市—新站及交通利多拉抬 房價及發展差距擴

房東:張先生
發表時間:2012-05-31


近年房市景氣復甦,最具代表性之區域,大概非北縣板橋莫屬。92年前,板橋房市行情還落後同縣雙和及新店;但93年後,本市年年供給量居高,價格也持續上攀。交通及重劃利多,是讓板橋房市重登北縣龍頭,並幾乎與北市等量齊觀的關鍵。然而當本市房市風起雲湧的同時,各區塊差距也正逐漸拉大……

很多地區的舊地名,背後都有段典故。像新店市,是當地舊時因水運之利,產生新店家群聚營業的現象,『新店』的說法不徑由走,後來逐漸演變成地名。而北縣縣治所在的板橋,又是否真是因為一座橋而得名?


其實『板橋』,還真的是座橋;更正確的說法,應該是『枋橋』。這座木造的橋,是北台灣發展初期的重要交通孔道;後來由於本地福建人士移民增加,閩南語盛行;而閩南語中『枋』和『板』發音類似,用閩南語來說『板橋』,確實聲音極接近枋橋。於是,後來就漸漸『說』成了現在的板橋。


◆相對位置優勢 北縣發展核心


從地名由來,說明了板橋市地理位置的優越,使其成為北縣對外的交通樞紐。從早期水運、鐵路、陸運,到現在之捷運、高鐵,板橋幾乎都是重要的轉運停靠站。於是,板橋順理成章成為北縣的最精華地帶及政經中樞。


不過優越如板橋,其房市發展軌跡也並非一路順遂。本刊歷年推案資料顯示,七十年代的板橋,做為全縣首善之區,建商普遍看好,紛紛搶進推案。結果大批新屋快速帶進大批移入人口,區域公共建設發展,一時之間趕不上人口增長速度;八十年代初期後,板橋房市即由盛轉衰,開始走低。


88年間,本市房價水準曾跌破20萬/坪大關。約莫民國90至92年中,本市之平均房價已落在同縣的雙和及新店市之後。92年底區域指標案「巨蛋」,平均表價也還在20萬/坪以下。


捷運通車帶來的效應,是北縣雙和、新店等精華區近年房價穩定上揚的主因。88年底板橋捷運線開始營運,在大眾交通便捷度提升下,人口又開始正成長;然由於當時只通車到新埔站,故僅江翠地區區域行情有所提昇。整體評估,未全線通車的捷運利多,尚不足以讓全板橋房市回溫。


◆新站特區利多 房市起飛關鍵


板橋房市真正全面復興的時間點,其實是在93年,關鍵則是鼎鼎大名的新站特區。此特區不僅提供房市發展的最基本原料-土地,完善的規劃和交通配套建設,更讓該區土地標售未演先轟動。板橋房市復甦,案量大增、行情大漲,重登全縣龍頭寶座,就是從新站特區內土地迅速全數脫標完畢開始。


這個正式全名為『新板橋車站特定專用區』的重劃區,是以北縣政府行政大樓為中心,北側為板橋新火車站,總面積僅48公頃。不過不要小看這『只有』三分之一個信義計畫區的新站特區;本區發展的條件,不只是重劃優勢,或北縣政經商業中心之定位,更在於台鐵新板橋站、高鐵及捷運連成一氣,成為三鐵共構的站區。


正因各項優越之發展條件,93年本區土地標售一開跑,建商立即進場競標,有限的土地在短短半年內即脫標一空,且脫標價格頻頻攀高。該年下半年,本區第一個住宅推案「華府DC」,就開出36萬/坪之高水平,與前一年板橋全區平均房價相比,幾乎上漲一倍之多。


隔年,新站內新案開價,都來到38萬/坪左右水準;這不僅是全北縣最高單價,且甚至超越當時北市南港、文山區的一般行情。而且還不只是新站內,板橋大多數地區房價都開始上揚;這當然跟大環境景氣有關,但這公認是『北縣版信義計畫區』的新站特區,仍是帶動區域房市的重要能量來源之一。


以下我們就來看看,由新站開發利多帶動,今年度又增加板橋捷運線全線通車助陣的板橋房市,各區域發展狀況如何。以下我們將板橋分為七大區,分別進行較詳細的推案及行情分析:


一、南雅地區


本市中正路以西,從大漢溪畔一直到火車站附近之區塊,稱做『南雅地區』。本區地緣上接近新莊,中間以新海大橋連通,是板橋發展最早的區塊,知名的林家花園及古厝就在本區內。


93年本市房市起飛,然本區或許因區域發展狀況及條件較差,加上開發時間早、可用建地有限,因此並未出現明顯復甦,以及推案激增的跡象。勝華建設95年在本區中正路,近板橋國中處之成屋案「中正月灣」,是該區近年來唯一推案,當時開價每坪25.5萬。之後至今,本區仍無新推案出現。


二、埔墘地區


此區位於本市東南側,北面與江翠地區約以縣民大道相隔,西側則和新站地區接壤。由於與北市隔淡水河相望,中間有光復橋接通,有距北市不遠的條件,因此房市發展算是穩定;93年熱賣的乙工住宅案「馥華生活家」,及同年度新站以外板橋最高價案「皇翔凱旋門」(28.5萬/坪),都在本區。


然「皇」案後,本區有相當長一段時間未出現指標案,甚至94年間都無任何推案。95年光復街之「家樂府」,是只有27戶的小案,中山路二段「中山首府」,則是銷售期頗長的陳年舊案(93年4月預售公開,95年底成屋再進場)。而拜全市房市起飛之賜,「中」案預售期間開價僅18.5萬/坪,成屋階段再銷售後,最新表價居然漲到32萬/坪。


今(96)年度,本區終於再出現指標級大案;這是由前述「馥華生活家」之投資興建者馥華建設,於同一區塊內再推出之「大台北」。「大」案同樣為乙工住宅產品,開價則來到26萬/坪,與「馥」案之18萬/坪相較,超過4成的調幅,同樣說明板橋近年房市行情上漲之快速程度。


三、江翠地區


在新站利多具體拉抬全市房市及行情前,本區是全板橋行情最好的地區。位於淡水河西岸,西側接新埔地區,南邊鄰埔墘地區的江翠地區,發展時間也算早。由於有華翠、萬板及華江等三座橋連接北市,加上又是全板橋最早享有捷運通車利多之區塊,因此本區才成為93年前,板橋房市的一級區域。


93年新站土地標售開跑,緊接出現房市推案後,算是搶走了本區的光環。不過由於區域發展已臻成熟,加上捷運又是拉抬房市行情的最顯著力量,因此本區房價仍持續穩定成長。實際區域行情方93年前大約是24~25萬/坪之水準,94年後,則來到28~29萬/坪左右。


94年5月推出,與江子翠捷運站共構之「悠遊市」,是本區第一宗開價來到30萬/坪之個案。隔年,莒光路附近的指標案「榮耀交響曲」則是開出28.5萬/坪之價格,同樣位於莒光路之成屋「千禧園」,開價則為29萬/坪。


今年本區持續仍有指標案出現。在地知名建商推出的「格林珍寶」,量體148戶,是96年度板橋房市媒體量屬一屬二之指標案,開價35萬/坪則是創本區新高。同年推出的,還有皆訴求鄰近江子翠站的「沐夏」及「華江麗境No.2」;前者開價33萬/坪,後者則為30萬/坪。從今年推案之開價態勢看,本區行情已穩佔30萬/坪水準。


本區原先已有捷運板橋站貫穿,因此行情頗佳;但由於發展早,其實可用建地早已有限;未來捷運環狀線將沿民生路修築,故未來本區仍有利多話題。此外,劃定面積達6公頃的明翠里都市更新案,也是位於本區(民生路三段、四維路之間)。本都更案目前當然還有些變數,但未來整合完成後,推出之建案會開出怎樣水準的價格,確實值得期待。


四、新埔地區


本區位於南雅地區東側,江翠地區之西方,同樣北臨大漢溪,以大漢橋與新莊相連絡。89年板橋捷運線通車至新埔站,讓本區獲得發展的動力;92年板橋指標案「巨蛋」,就在本區內。


不過之後,本區房市算是沉寂了一段時間,93、94年間,推案並不多。四維公園旁「富貴名門」及陽明街的「捷運ソ陽明」,為94年下半年先後推出,公開後去化速度都奇快;這一方面是區內個案不多,另方面也是新埔站,乃至於板橋線即將全線通車帶來的話題所致。


95年8月,請來歌壇天后張惠妹代言的「新巨蛋」進場,想當然爾是92年「巨蛋」之二期。該案量體堪稱近年本市,乃至於北縣最大(150億,1,556戶),最高棟別樓層達46層,完工後將成為北縣最高的住宅大樓;平均開價36萬/坪,同樣是新站外本市最高。仗著新埔站及未來環狀線將在附近設置民生路站的雙捷運話題,本案儘管量體龐大,單價也不算低,但仍形成熱銷風潮,從公開到結案,銷售期大約半年。


然而不看新埔站周邊,本區房市發展其實並不算發達。前面提到的「富貴名門」,開價就『僅』26萬/坪;另外,95年第三季推出,位於長江路一段之「河岸麗景」,開價也『只有』25萬/坪。以現今的板橋來看,本區除非鄰近捷運,否則一般行情,其實算是本市之低水位。


今年度,本區目前為止唯一推案,為鄰近致理商專的「唐寧八馥」。該案所規劃的是本市,乃至於北縣人口稠密區罕見的透天產品,而且坪數達140坪,平均總價每戶七千萬(折合單價55萬/坪),完全跳脫一般規劃。


五、後站地區


所謂後站,按照字面定義,是指火車站後方的區塊。不過板橋居民口中的後站地區,其實指的是過去的遠百商圈附近,一大片的商業用地區塊。本文的後站地區,則把南雅南路二段、四川路附近及重慶國中、小附近區塊,都一併納入分析討論。


92年前,這些地區行情大約都只有15、16萬/坪左右;近年房市景氣復甦,加上上述區塊距離新站特區不遠,93年後本區新推個案開價,都因此攀高。94年後從捷運府中站,也就是所謂遠百商圈,一路往南延伸,推案算是持續熱絡。


遠百商圈內近年推出之指標個案,94年「Life新板城」最近新站,同時又在介壽公園旁,因此開價達29萬/坪。約同期推出的「新站歐洲」,則是位在後站南緣的舊市集,小環境稍複雜,因此開價『僅』22萬/坪。95年本區塊無個案推出。


而再往南往土城方向,重慶國中、小周邊,是另一個案集中區,近年指標案主要有「重慶光點」、「新站宏築」及「歐洲公園」,開價都在23~24萬/坪範圍內。「信義計畫」及「榮耀之星」則是乙工住宅案,前者為大樓規劃,開價16.8萬/坪,後者則為成屋透天產品,折合單價約22萬/坪。


近半年本區持續有個案推出,不過畢竟離捷運有段距離,區外客難以進入,因此價格漲勢不明顯。成屋重新進場的「重慶光點」及96年新案「領袖歐洲」,開價都在25萬/坪;「傑克的院子」開出27萬/坪,就出現明顯銷售抗性。


拜新站及捷運話題之賜,『一區得道,雞犬升天』。廣義的後站地區,在無實質建設,捷運又尚未通車之下,僅是靠『遙遠』的新站話題,開價就持續拉高。95年中板橋線及土城線提前通車,總算看到本區有稍微實質的利多話題。


結果同年底推出,近亞東醫院站的「皇翔帝國」,開價就一舉來到32萬/坪,96年3月遠百商圈範圍內新案,規劃中小坪數產品的「新站水鋼琴」,則是開價35萬/坪。儘管捷運通車,然而整體區域老舊、街廓狹小,無法吸引足夠區外客,加上價格實偏高,因此近期本區個案,去化情形都明顯趨緩。


六、海山及溪崑地區


位在後站與埔墘地區之間區塊,為海山地區之範圍;而板橋往樹林方向之區域,則稱為溪崑(溪洲)地區。海山地區是中和往板橋必經區塊區域,房市發展不算太發達,近年並沒有太多推案。


位於綜合體育館旁的「法國翡翠」,從實際銷售訴求來看,還是往新站『看齊』,開價當然也來到28萬/坪之高檔。同年國泰街周邊的「海德堡」及隔年的「國泰晶華」,由於沾不到新站的邊,開價就都不到21萬/坪。最新案「新站尊爵」為先建後售,35萬/坪之價格,顯然也是『巴』著新站利多所開。


溪崑地區,則是全板橋市唯一未受到新站利多庇蔭的區域。93年後新站利多發酵,但本區指標案開價都還無法突破2字頭,甚至仍維持過往本區約15~16萬/坪的行情。溪崑地區無法和其他區域房市等量齊觀,主要是本區雖隸屬板橋,但地緣性上卻與樹林關係較密切,加上比後站地區更無法吸引區外客源,因此區域行情自然得比照樹林市區,難以跟隨提升。


94年本區推案「公園大賞」及「麗池經典」,開價都未高過20萬/坪;兩案實際開價17.5萬/坪及18.5萬/坪,結果還是去化緩慢。95年初「麗池」系列第三期「麗池花園Ⅲ」進場,開價21.5萬/坪,自然是短期內不易順利去化,目前該案仍銷售中。


本區近期新案有「板橋金城」及「全家樂高」;「板」案開價20萬/坪尚稱合理,「全」案則為舊案「全家捷運高閣」重推,新開價達23萬/坪。整體來看,本區沾不上新站利多的好處,樹林捷運初步定案又決定不採行經本區路線,本區短期內行情仍難突破20萬/坪。


七、新站特區


有關新站特區,在前文已有敘述。顯而易見地,就因被賦予北縣信義計畫區的高度期待,加上土地脫標價格不低,就最單純的成本考量,房市推案價格瞬間即跳脫板橋一般行情,實不難想像。94年「國家世紀館」、「國鼎」及「皇翔銀座」等案,開價的確一路往40萬關卡挺進。


不過約94年間,或許由於短期內本區內推出同質性過高,幾乎都是大坪數、高總價豪宅規劃之產品,加上就當時論,新站特區利多多屬未來式;在一時之間無法吸引其他區域高消費力客源的情形下,特區內個案銷售曾出現瓶頸,甚至還曾面臨成交行情三字頭的保衛戰。


經過約一年短暫低迷期後,由於未再有太多推案量累積,加上大台北精華土地資源,在近幾年快速開發下所剩無幾;於是板橋新站再顯光芒,且帶動板橋大部分區域房市,進入新一波高峰期。當然板橋線全線通車以及高鐵通車,讓本區台鐵板橋新站真正成為名副其實『三鐵共構』站,更是最關鍵之因素。


從95年「國」案二期「?世紀」開始,本區又進入另一波指標案推案高峰。「?」案除主流大坪數外,另規劃23及32坪一般坪數;由於產品跳脫,故去化情況不錯。今年初「史丹佛」、「東方明珠」都是40億以上大案,開價均為45萬/坪,另大陸工程與厚生集團合建的「世界花園橋峰」,更是總銷80億,純大坪數之區域豪宅級案。


這些個案,在短短不足半年強銷期下,都已銷售完畢或近尾聲,同時成交價也已站穩40萬/坪以上,「橋峰」高樓層戶別開價更是已接近50萬/坪。以目前北縣新科縣長周錫瑋對本區的規劃,新站確實已經具有大台北另一政經中樞的雛型,剩下,就是看縣府的執行力了。


早在93年本區土地迅速出清一空之時,就有市場人士評估,特區內4字頭的行情將成為常態。而經過這幾年捷運、高鐵等建設陸續成形到位,以及土地資源短缺議題哄抬下,40萬以上確實已是實際行情價;這對於新站特區,板橋市甚至是全台北縣而言,都是一個新的房市里程碑。


◆捷運建設續加碼 區域發展續失衡


檢視近年板橋房市的發展趨勢,大抵是以新站特區及板橋捷運線行經區域為中心,向外成輻射狀遞減。而台鐵、高鐵及大台北捷運系統之板橋、環狀線,四條交通路線交會,所謂四鐵共構的新站特區,當然又是最主要核心,拉抬能量最巨大,可說是幾乎整個板橋都受助益。捷運沿線部分,則以新埔站周邊最明顯,因為是板橋線及環狀線的雙捷運站,拉抬效益最大。事實是,在新站利多帶動的漣漪效應下;幾乎整個板橋市都受其影響;而去年全線通車的板橋捷運線,及初步規劃底定的捷運環狀線,則是讓板橋房市持續發燒、錦上添花的另一重要利多。


回顧本地房市,SARS疫情獲得控制後,房市景氣迅速反轉回升,板橋房市也正是從那時開始復甦,並來到目前的高檔狀態。以板橋市現有的發展條件,包括新站特區,捷運、台鐵與高鐵所形成的交通新中樞,目前全北縣第一之平均房價,實獲得堅實的支撐基礎。


不可諱言地,未來在環狀捷運線開通車後,本市房市都還有進步,行情上探的機會與空間。目前新站內土地當然大多已開發殆盡,整體來看,板橋可供開發的建地確實也愈來愈有限。而新站東北側目前大片工業區的地主,聲寶、全國加油站及雄獅鉛筆,都正陸續以活化資產的方式來做土地變更開發,加上本區又鄰近捷運環狀線板新路站。如果順利,這將是未來本市房市最有看頭的戲碼。


只是,並非板橋全市所有區塊都有捷運行經;大部分的南雅地區、埔墘地區就尚未有捷運行經,鄰近樹林市的溪崑地區更有如孤島一般,行情與板橋市其他地區差距愈拉愈大。擁有尊貴如新站特區之板橋市,小小的一個北縣縣治所在,依然出現區域失衡的現象,只能說,這是台灣區域發展的共同縮影,更是值得深思的現實問題。

 





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  • 1 樓住戶:陳又士
    發表時間:2013-04-09

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