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房地產最美麗的憧憬-店面投資

房東:張小姐
發表時間:2013-11-05


文章提供/住展雜誌


「留子千萬,不如傳子一店」,生活在都市的台灣人,從很久以前就有以店面傳家的觀念。時代在進步,但店面卻始終是投資置產及延續家產的最愛;然而處在高房價的階段,究竟要如何選購店面,才能有效增加財富、永續家產?



 









吳先生在八年前離開台灣,放下經營十多年的房地產行業,前往福建漳州,全心從事蘭花養殖事業。幾年下來經營績效斐然,賺了不少錢,四個子女在台灣也都逐漸長大成人,於是開始規劃退休及資產分配。

 


 


吳先生原本便居住在台北市大安區,由於過去從事房地產業,以他的經驗,還是認為房地產最具保值及增值的潛力,因此分別為四個子女,同樣在大安區內,購置一戶住宅及一間店面,讓子女不但不虞居住問題,甚至以店面收租,讓子女的基本生活有保障,可以無後顧之憂地為自己的事業打拼;另外自己也買下一間三角窗的大店面,長期租給連鎖業者,安心地享受退休生活。

 


 


從吳先生的案例,可以看出台灣人長久以來,對擁有店面的憧憬及理想,總是認為只要擁有一間好店面,不僅坐擁增值的期待,退休後更可以靠這間店面來養老,維持一定水準的退休生活。

 


 


店面養老需求潛力大

 


 


根據英國人壽業者委託尼爾森市場調查,在今年五月所進行的「台灣退休規劃調查」發現,國人理想的退休年齡是五十七歲,其中有百分之四十一的民眾認為,退休要靠自己養自己,可見「養兒防老」的觀念已經明顯改變。

 


 


既然是要靠自己養自己,主要的經濟來源又為何呢?根據同一份調查顯示,竟有高達百分之八十九為平時的儲蓄,其他投資收入有百分之三十二,退休後繼續工作所得占百分之二十一,靠房租收入的則有百分之十一。

 


 


以房地產這類屬於小眾投資的產品,便可佔退休後主要經濟來源的一成,也就是說,每十個退休者中,就有一個人是靠房租來養老的。由此可見,買屋收租養老確實已經成為一種趨勢。

 


 


從另一個角度來看,這個數據的另一種解讀,是靠儲蓄養老的比例還是很高,這將近九成的比例中,有很大的潛力可以移轉到買屋收租,因此投資屋的買方需求,尚有一大塊可待開發,對房屋市場來說,投資屋的潛力空間無窮。

 


 


至於投資一般住宅與店面的比例,目前國內尚無正式統計,但根據房仲業的經驗值,真正投資店面的比例還是偏低,推估大約僅有百分之二十左右。

 


 


會造成店面投資比例的偏低,除了店面投資的資金較高之外,店面的高風險往往讓投資者卻步。

 


 


畢竟店面市場不同於一般住宅市場,流通的公開資料少,店面產品的個別差異性又大,一般人通常無法研判價位的合理性,以及最重要的市場潛力,深怕一大筆資金投入後租不出去,在利息壓力下,發生轉手不易被套牢,只好低價出售的慘況。

 


 


自用或投資各有重點

 


 


一般店面投資的重點,相信有留意過訊息的民眾都不陌生,最重要是要選對地點,但是光就選對地點一項,其學問便不知凡幾,包括傳統的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面,以及新興的重劃區店面、新市鎮店面、新興商圈店面、高鐵站店面等等。

 


 


這些店面各有其優缺點,基本上成熟商圈的店面,經過這兩、三年的炒作,價格都已經是高不可攀,而且真正的好店面不容易買到。

 


 


成熟商圈還有一項潛在危機,便是受到新興商圈興起的影響,人潮在未來可能有所移轉,影響出租率;新興商圈店面的未來期望值高,但是等待成本也相對比較高,甚至必須負擔商圈是否成型的風險,用資金來養店面需要雄厚的財力基礎,並非一般人可以輕易投入的。

 


 


店面購買主要還是區分「自用」與「純投資」兩種類型。「自用」的需求比較單純,往往是因自身開店的需求而承租店面,店面租金與銀行貸款兩相比較之下,就會分辨出買比較划算,還是租比較有利。

 


 


舉例來說,若是購買店面的貸款成本為四千萬,以百分之三的年利率計算,每月本利應繳約十萬元,若是每月房租高於十萬元,可能就需考慮是否要將店面買下來;但是前提是,你必須有足夠的自備款,上述的概算方式僅用房貸來估算,也許該店面含自備款總價高達六千萬。

 


 


貸款的額度較一般低

 


 


也就是說,需準備兩千萬的自備款來買店面,最好能先找銀行了解可貸額度,因為店面通常被銀行列為高風險產品,因此可貸成數不若一般住宅產品動輒八、九成,過去甚至都只有六成左右,因此購買店面必須準備更多的自備款,這點在購屋前應該要先有準備。

 


 


店面如果是用來「純投資」,等待增值潛力轉手獲利,或是長期出租收租金,選購的複雜性相對就會增加許多。以台北市為例,各大商圈大多已經成熟,好的店面一般人根本「搶不到」,根據房地產業者的說法,搶店面通常身上要帶著支票,只要價格落在評估範圍內,二話不說馬上就下訂,「動作要快、下手要狠、眼光要準」,這是搶店面的基本功。

 


 


台北市的好店面,幾乎所有類型皆有之,包括上述的捷運店面、辦公商圈店面、一般商圈、百貨商圈店面、學校店面、夜市店面、社區店面等,都是行家們可遇不可求的夢幻產品。

 


 


基本上上述店面較無一般顧忌的道路陰陽面、商圈人潮動線的問題,因為台北市各商圈的馬路路幅都不大,商圈氣息容易形成而不易改變,人潮多寡的落差不會很大,差別大多只是店面本身的問題,諸如店面面寬大小、店面深度及業種適性等問題,算是加分與減分的差異,落差有限。

 


 


但是台北市店面的價格都很高,總價兩千萬以下的店面已不多見。但在這類發展成熟的大都市買店面,除了價格之外,最重要的是要留意商圈是否有移轉的傾向,影響人潮動線。

 


 


租金報酬率很重要

 


 


舉例來說,天母西路一向是店面的超級熱門路段,每坪單價平均都超過百萬元,這麼高的店面單價,自然是架構在高租金的基礎上,基本上天母西路的行情是「一坪一萬」,也就是說,十坪大小的店面,每月租金大約就要十萬元;二十坪的店面,每月租金就要二十萬元。

 


 


但是近來新的百貨公司陸續進駐,包括新光三越、SOGO百貨等,接續在忠誠路頭尾興起,人潮移動的方向,可能就會將焦點逐漸移轉到百貨公司商圈,原來天母西路的商圈人潮是否會受到衝擊,雖然還有待評估,但是肯定其人群焦點勢必會被稀釋,所以原來的商圈租金是否還能維持長久以來的優勢,值得持續觀察。

 


 


市區精華區的好店面如此難求,那市郊或衛星城鎮的店面是否較具有投資機會呢?

 


 


外來客投資必須謹慎

 


 


北市高房價造成一般市井小民一屋難求,不少建商早在幾年前便開始佈局北縣的衛星城鎮,例如林口、三峽等地,新建案如雨後春筍般快速興起,大型建案以相對低房價吸引北市首購族前往購買,這些建案量體規模十分可觀,動輒五百戶、一千戶,而且銷售率都有一定水準。

 


 


相中未來這些新興區域住宅群的基本生活需求,店面的供給量又有限,新市鎮店面的前景十分看好,只要該案的銷售狀況不錯,店面的出租率通常不成問題。

 


 


但是對外來客來說,由於對市場熟悉度不若當地投資客,加上人脈也比不上精耕當地房地產多年的專業投資者,因此根據當地業者的說法,外來客非常不容易買到前三手的店面,真正買到時通常已經是三手之後,價格漲幅至少都超過建商當初售價的六成至兩倍,有些地區甚至高達三倍。

 


 


因此對外來客而言,投資這類產品的成本會很高,再加上遠距管理及出租都比較不方便,因此外來客想要投資新市鎮店面更需三思。

 


 


深耕竹北市場的店面達人,上圓不動產廣告公司經理陳奕晴,近年來手中一直都維持有十間店面,深諳店面買賣之道。從早期竹北開始發展以來,陳奕晴便密切留意市場上店面的供給訊息,再加上自身豐厚的在地人脈關係,漂亮地攻下竹北市主要道路的數間店面,包括光明六路、自強北路一帶。

 


 


陳奕晴表示,竹北市精華路段店面,在這幾年受到台大分校將進駐的帶動,以及區內太久沒有店面產品釋出的影響,使得店面未來潛力十分看好,加上供給又有限,造成店面價格呈倍數翻漲。

 


 


當地某知名建商於文興路推出高級住宅大樓,一樓店面三年前售價為二千七百萬,兩年前同一店面售價飆升到四千五百萬,去年又再度飆漲到六千萬;光明六路店面也是從一千八百萬上漲到三千五百萬。竹北店面價格以倍數幅度漲價,上述兩案絕非特例,而是這兩、三年來的普遍狀況,一店難求的熱況,將竹北店面行情推升到了最高點。

 


 


目前竹北店面產品的熱度,隨著台大校區開發計畫延緩而暫歇,即便如此,手中握有店面的屋主,仍然十分看好竹北店面的前景,因此店面價格並沒有因此而走跌,根據陳奕晴的說法,現況僅是「漲勢趨緩」。

 


 


陳奕晴表示,以竹北市的店面交易來看,當地投資客的比例約佔六成之強,這些投資客的訊息來源多,彼此密切交流,因此一般非職業投資人不容易買到好店面。

 


 


若區外投資者想要進軍竹北店面,陳奕晴建議最好還是選購總價兩千萬以下的產品,一般店面總價若是在三千萬以上,根據現在的店面租金行情來看,很難達到十萬元,這樣一來報酬率還不到百分之四,加上一些必要的持有支出,報酬率可能會下降到百分之三點五左右,與存款利率相較並不出色。

 


 


二線店面值得多比較

 


 


陳奕晴建議,外來客選擇店面,最好是挑選下列兩種區位,風險比較小,投報率也會比較穩定,一是新興區域的二線店面,另一是新興商圈與成熟商圈之間的次要道路店面。

 


 


竹北市的新興商圈,主要是看希爾頓飯店及華納威秀商場所帶來的人潮,相鄰街廓的一線店面不但價格都已在三千萬以上,而且也都買不到了,反而是巷內的二線店面價格比較便宜,總價大多在一千六百萬至兩千萬,兩年後商圈形成時,二線店面的潛力還是十分看好。

 


 


另一則是新興商圈與成熟商圈之間的次要道路店面。成熟商圈店面價格都已攀高,購買成本高,投資報酬率不見得有優勢,雖然出租穩定,但是供給量少不易買到。

 


 


新興商圈目前大都還是一片荒煙蔓草,住宅都還在興建階段而已,要等到住戶陸續進駐、商業氣息逐漸形成,恐怕至少還要等個兩年,而且基於規劃戶數量體大,店面的價格也不低,增加區外投資者的投資風險。

 


 


因此陳奕晴建議,區外投資者還是購買新興商圈與成熟商圈之間的次要道路店面較為妥當,像竹北市的自強五路、自強六路;成功二路及成功三路一帶,路幅不超過十五米,商圈氣息容易凝聚,且店面總價約在一千五百萬至一千六百萬之間,每坪每月租金約五萬至六萬,初估的投資報酬率約為百分之四點五,投報率甚至高於一線店面。

 


 


至於高鐵六家站附近的店面,總價大多已經飆升到三千萬以上,不但購買門檻高,而且六家站附近目前都在開發中,等待成本相對較高,並不建議投資人貿然進場。

 


 


店面投資要謹防詐騙

 


 


擁有店面儘管是多數人的終極目標,但是現在處在高房價時期,目前進場的風險還是不小,一來是因為銀行對店面的放款態度原本便比較保守,而目前利率持續上漲、貸款額度卻反而下降,一來一回中提高進場投資的難度。

 


 


二來是店面買賣詐騙事件層出不窮,有些區域的職業店面投資者,在經過多年的市場焠鍊之後,不斷發展新的獲利方式,例如在店面購買後與原來的承租者串通,重新擬定高於原來租金一倍的新契約,以此向新買方訴求附帶高租金的承租者,藉此將店面售價大幅提高,待成功售出後,再與原承租者分配利潤。

 


 


而原承租者可能過兩三個月之後便毀約不續租,但是新買方因受騙上當,無法再以高於行情一倍的租金,招攬到新的承租方,投資報酬率瞬間降低,卻又投訴無門,畢竟這種銷售手法只有道德上的問題,並無法律上的瑕疵,因此在購買店面之前,一定要自行打聽區域租金行情,了解實際的投報率;並且帶租約的店面,一定要注意原租約是新約還是舊約。

 


 


究竟現在是不是買店面的好時機?應該說,只要有好店面出現,隨時都是好時機,重點是一定要勤做功課,深度了解區域行情變動及公共建設的發展時程,畢竟機會總是留給準備好的人。





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  • 1 樓住戶:黃水信
    發表時間:2014-06-29

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