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各縣市房市利多評估

房東:小張
發表時間:2012-06-01


臺北市內湖區



去年受到奢侈稅的影響,許多投資客紛紛收手,房地產市場已經回到沒有投資客的基本盤,市場的支撐以自住需求的買方為主。由於去年的市場呈現壓抑觀望,今年我認為許多自住需求的買方將會出籠,內湖地區可望提昇交易量,不過由於價格可能仍會維持去年的水準,甚至可能小跌的格局,這對於有意願進駐內湖的朋友而言,可說是相當不錯的誘因。

對自住客而言, 近來最熱門的區段就非碧湖商圈莫屬了,由於碧湖週邊除了具有公園綠地的優勢,同時也鄰近捷運, 具有不錯的生活機能優勢。另外值得一提的閃耀新星就是港墘一帶。由於鄰近內科園區,而且臺北市內湖運動中心也設立於此,假日花市來往的人潮,更帶動週邊生活機能的發展,因此港墘已經成為科技新貴定居的好地點,目前市政府更有輕軌系統的規劃,未來的前景也相當值得期待。



臺北市大安區



臺北市大安區是全台最知名的黃金地段, 房價也是有名的高。據我的觀察,大安區的購屋族群幾乎不是首購族,而是對於資產配置經營有術的長期買方,往往大安區的房子就是他們的第二戶。由於大安區的中古屋案源不多、房價也已經到達一定的高價,在今年缺乏利多題材的前提之下,房價有可能先降後漲,我認為有機會下修一成至一成五。

不受房價可能下修的影響,電梯大樓及公寓住宅的產品依舊是自住型買方趨之若騖的標的,不過店面產品市場的趨勢與住宅市場正好相反,不只不受去年奢侈稅的影響,而且還有持續看漲的空間,未來店面及商辦仍會相當搶手。

大安區的生活便利性具有多面向,可以滿足不同需求的自住客,其中以忠孝東路及敦化南路最受青睞。未來捷運信義線通車後更大幅提高生活的便利性,因此也更穩固大安區地王的寶座。



新北市三峽區



延續去年奢侈稅的景氣,三峽與其他地區一樣呈現投資客收手、成交量縮的格局。不過今年由於在房價資訊透明化的政策之下,房價將可望穩定,過去大幅波動的現象也將成為歷史。

政府在浮洲地區推動的合宜住宅,我認為對於三峽房市反而有加分的作用,因為三峽的成屋價值絕對高於浮洲合宜住宅。尤其目前以北大特區為開發核心的重劃區內,有建商在區域內推出商場型的產品, 未來北大特區內, 除了現有的家樂福之外,還有其他的賣場、金融業進駐,因此整體來看三峽房價絕對有支撐。至於以復興路為主軸的既成市區,近幾年來也有二至三成的漲幅,由於商圈成熟,因此吸引自備款預算不高的買方。

在三峽置產的好處就是消費者可依自身需求,評估是要選擇新穎的北大特區還是成熟的復興商圈,無論如何選擇,三峽都能滿足不同住屋者的需求。



新北市泰山區



今年的不動產市場,對於想要買屋的消費者可能是一個很好的時機,延續了去年的不景氣,我認為今年在房價上會呈現緩跌的現象。不過今年歐債問題已成為房市不確定的因素,一旦歐債崩盤,全球將受到牽連,台灣的經濟與房地產也可能會受到波及。目前來看,房市仍然穩定,尤其現在房價開始鬆動,買方可以好好觀察買屋的時機。

就區域上來看,與新莊副都心僅隔了一條省道的泰山十八甲地區, 仍舊是新莊、泰山一帶最熱門的指定購屋熱點, 由於房價比新莊更來得平易近人,因此成為換屋族群的首選區段。如果屬意尋找學區、公園綠地、交通及生活機能具備的換屋族群,選擇住宅區集中的仁愛路與仁武街將會是不錯的選擇,尤其仁愛路為十八甲重劃區的主要幹道,未來房地產有可能會出現補漲行情,對於預算有限的換屋族是一大福音!



新北市中永和區



被稱為雙和地區的中和與永和,一直是新北市人口最為稠密的地帶,由於開發較早,因此整體的生活機能都相當的完善,也由於跟臺北市一橋之隔, 更成為許多人夢寐以求的置產地區。

其實雙和地區的房價一直都維持相當溫和的格局,從過往的成交價格可以瞭解,當其他區域房價暴漲的時候,中永和卻相當的持穩,從未出現暴起暴落的市況。由於人口稠密的特性,使得區域內的土地取得不易,因此房價易漲難跌,即使去年房地產呈現些許的不景氣,但房價依舊小漲。

我認為今年的房市發展,還是得看政府的房地產政策。如果未來要朝向實價課稅的制度,那麼一定要有更完善的配套,以避免一般民眾置產後,慘遭政策套牢的狀況出現,唯有政府的賦稅政策能夠健全,民眾置產也才能更無後顧之憂。



桃園縣南崁地區



近年許多臺北地區民眾選擇在桃園南崁置產,其實正是因為大臺北地區的房價高漲。南崁雖然不如臺北的繁華, 但是該有的賣場及交通一應俱全,即將通車的機場捷運更是為南崁大大地加分,而且光是南崁,高速公路就有兩個匝道,再加上剛開通的五楊高架,未來住在南崁,與臺北地區的連動性也更密切。在這裡買房,生活上能與臺北繁忙的工作有所區隔,但也能與大臺北保持便利的連結!

在南崁置產的人,以自住型買方為主,其中不乏有許多長輩替晚輩置產的,但也有不少豪宅族,以中悅建案最為當道。據我推估,受到股市低迷的影響,購屋人潮的出籠,恐怕得等到第二季才有可能出現。回顧去年政府的緊縮房市政策,已經讓許多有意置產卻資本不足的民眾叫苦連天,如果政府有意達到居住正義,就應該檢討房貸與相關的賦稅政策才對。



新竹縣湖口地區



面對今年房地產市場可能帶來的衝擊,今年新竹地區的購屋族群仍將以自住型買方為主力。新竹湖口屬於傳統鄉鎮,案量不比大都會地區,但今年在交易量體上,預估仍可維持一定的水準。

湖口車站前的民生街,是本地重要的商業活動據點,以民生市場為中心向週邊延伸, 這裡由於商業環境機能較佳, 再加上位於學區之內,因此也成為許多人購屋置產的首選。同樣擁有學區優勢,明德街的環境反而單純許多。明德街屬於新湖國中、信勢國小學區,由於屬於單純住宅文教區段,商業性雖不如站前般熱鬧,但也換得了良好的居住品質。

由於目前買房置產多為年輕族群,年輕人在資金上的能力較弱,購屋能力因此受限,因此期待政府針對房貸相關議題多加關注,以減輕年輕人購屋的負擔。



臺中市大甲區



位於臺中市海線地區的大甲,向來是人文薈萃的信仰中心,每年農曆新年過後一直到三月間,大甲便成為全台的焦點。媽祖廟的宗教活動,使得大甲一帶湧入無數香客前來朝拜。雖然宗教活絡了商業活動,不過房地產市場卻相當穩定。事實上在去年,當各地都傳出因奢侈稅受到重創的狀況之下,大甲房市反而因為都是首購的自住買方而相當穩定,大甲市區房價比較高的區塊,則是圍繞在火車站、客運站週邊。目前由於大選的因素,使得房市詢問的來客量大幅減少,我認為可能要到第二季過後,房市曖昧不明的狀況才可能比較明朗。

市區目前熱門的置產路段以雁門路一帶為主,該路段以國中小學為聚落,屬於文教區段,房價也相對較高,別墅型透天約在七百至九百萬左右。若往北跨過大安溪往日南一帶,則房價會相對便宜。



臺中市北屯區



自從去年六月份奢侈稅實施以來,消費者對於不動產買賣大多抱持著觀望的態度,尤其以北部地區受傷最重,而中南部雖有影響,但相對受影響的幅度不大。若以整體房市來看,今年應該還是維持在價漲量縮的格局,景氣是否復甦,可能要留待七月分過後才會逐漸明朗。

近來由於短期投資客的銷聲匿跡,擅長以不動產增值的長期買方反而成為市場的主力。除了一般自住客所偏好的電梯大樓產品外,這類的長期買方偏好別墅、透天產品進行投資,在今年房價可能凍漲的前提下,這類的消費者很可能是因禍得福的一群!

此時我認為是健全仲介業的時機點,由於大環境不佳,淘汰了體質不佳、服務機能較弱的仲介業者,對於消費者而言,反而容易選擇優良的業者,不只政策讓房屋交易透明化,同時好的業者也免去消費者交易上的辛勞,服務也更有保障。



宜蘭市



以土地、農地為房地產交易主力的宜蘭地區,去年受到農發條例修正的影響, 交易量頓時下挫, 今年大選過後, 將會針對相關內容深入的修正,有可能再次對土地農地的交易市場造成衝擊。至於今年的住宅市場,消費者也要多留意大環境的走向,以便決定入市的時間點。

例如位於健康路一段的新興重劃區,由於擁有區塊方正、臨路動線佳等優點,再加上不遠處就是運動公園,因此令不少買方驚豔。此外,宜中路、神農路一帶,也是最受自住客歡迎的地段,由於附近有學區的優勢,文教氣息濃厚,許多商家也聚集在此,形成自給自足的小型生活圈。

無論如何,今年的置產重點還是著重於房屋的「地點」,好的點, 即使環境不景氣, 但波動起伏仍然有限, 如果想要保值,選擇好地點置產才是決定最後優勝劣敗的關鍵因素。



嘉義市地區



臺北有天母,嘉義市也有個天母!位於嘉義市蘭潭的大雅路上, 有個號稱嘉義小天母的東洋別墅區, 由於這裡綠地多、環境佳、擁有異國風情,因此成為國內少數位於副都市中有著高房價的區段,房屋總價約在一千至兩千萬左右。無獨有偶,嘉義市的仁愛商圈也是房地產的熱門路段,九十七年政府釋出十七戶位於仁愛路上的物件,吸引超過六百多張的標單,現在這裡已經是嘉義市最熱鬧的商圈,光是近兩年,房價就成長兩成左右,至今仍是許多買方理想的買屋地點。

展望今年,我觀察到有許多返鄉居住的現象,這對於嘉義未來的發展很有幫助,但整體而言,我認為在房地產面還是與去年相差無幾,市場仍將偏向自住面,在價跌量縮的格局之下,買賣雙方都應該要回歸理性,在出價、開價上都不應有不實過度的期待,以免錯失良好的成交機會。



彰化市地區



今年的總統大選決定了今年房地產這一年的景氣,尤其是彰化市的交易多以土地農地為主,一旦選後出現不利於市場的因素,交易量的反應也會很直接,不過目前市況不明,有些客戶開始拉長猶豫期,選擇按兵不動來因應。

彰化主要以農業為其經濟核心,雖然與臺中市比鄰而居,但不動產市場的價格卻遠低於臺中。彰化市的自用住宅市場發展穩定,雖然房價會有漲跌起伏,不過波動不大、保值力道較強。其中中正路靠近火車站的路段,由於商業機能強,同時也有彰安國中、平和小學的學區優勢,因此許多人偏愛該區段。

另外,大埔路也因為有彰化基督教醫院,因此週邊消費水平較高。該地段因為具有不錯的生活機能,而且又屬於地區性的醫療核心,因此許多年長者都會選擇在附近置產。



澎湖縣馬公市地區



有著觀光議題的澎湖縣,近年來房地價格呈現抗跌的格局。由於澎湖房市由土地及農地來支撐,民宿及一般的需求減低了房地產面臨下修的機會,所以當台灣本島正為政策面的衝擊苦惱時,澎湖卻得以將影響衝擊縮減至最低。得天獨厚的觀光產業,是穩住澎湖房地產發展的重要關鍵。

位於馬公市的東文、西文,是澎湖少數的高價地段,區域內生活機能優、又具有交通優勢,同時也有學區的特點,因此地價、房價都較澎湖其他的區段為高,而西衛與石泉同樣具有上述機能,也都成為近來相當熱門置產區段。

今年市場的發展,有意售屋的屋主一定要留意,雖然馬總統連任,兩岸資金活絡,具有穩定市場的功效,但國際性的變化及壓力仍然不小,有售屋意願的屋主應該把握售屋良機、做好準備,有合理的價位就可考慮出售,如此才可持盈保泰。



台南市北區



受到房市普遍觀望的影響,台南市房地產交易已陷入膠著的狀態,由於今年政府打房趨勢尚未明朗,因此許多消費者在等待選後農曆年後,看看市況是否好轉,再盤算下一步的動作。目前住宅市場買盤薄弱,近來成交反而多以重劃區建地為主。自從政府去年一連串的房地產緊縮政策,台南房市買盤觀望,尤其因為投資客縮手,市場已成為買方自住的優勢,但由於議價困難,成交量始終無法提昇,但是工業及農業用地卻一枝獨秀,因此今年我們經營的重心,將會朝向土地開發或稀有案件為主力, 獨棟透天及土地, 預料將會成為今年最夯的交易類型。

今年台南住宅市場,消費者依舊可以鎖定市區幾處重劃區,或者可以從永康區、東區及北區來尋找適合自己需求的標的。無論如何,在市場渾沌未明的時刻,建議消費者多看、多聽、

多比較才是上策。



高雄市地區



在都發局精心的規劃之下,未來的大高雄將成為南部地區的新亮點。高雄未來的發展將分別以南北來進行,南向以中華路及成功路向下延伸,連結三多商圈及夢時代,結合嶄新的「亞洲新灣特區」,未來沿著高雄港岸,將會有四棟結合演藝廳、港埠旅運、圖書館、展覽會議中心等國際級的大型活動大樓出現,透過輕軌系統的輸運,串連南高雄成為一個綜合性的商業特區。此外,北高雄也持續發展美術館、農十六與高鐵特區,藉由土地開發,加速帶動區域的發展。

改頭換面的高雄市將吸引大量的旅遊人潮,同時也將帶動房地產的景氣,以長遠的眼光來看,房地產市場仍然看漲,目前因整個大環境的影響而有下修的現象,短期之內仍將持續處於盤整的市況當中,不過此時卻是自住買方逢低買進的好時機。看好未來高都的發展,現在逢低入市不嫌晚!





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