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十年來高雄房地產最大漲勢 玩真的!

房東:陳店長
發表時間:2012-06-01




  • 2012.05.24

  • 【文/白居易 高雄採訪報導】



    房地產的價格不是政府決定的,房價與公告地價一點關係都沒有。房價由供給與需求決定,公告地價是落後指標,房價漲上去,政府才發覺應該要調漲公告地價了!所以,現在高雄的房地產在今年農曆年後已經上漲,代表著… 如何造就一個房市大多頭?條件是:大量的公共建設投入、腹地夠大、量體夠大,最後再加上源源不斷湧入的資金及需求。

3000億的公共建設 投入大高雄建設


整個高雄近20年的發展有兩個很重要的轉捩點,一個是謝長廷市長時代的整治愛河,另一個是陳菊市長任內的3000億公共建設投入。投入1000億在高雄D60的水岸開發(星光水岸公園、海洋之星、城市光廊),另外則投入在美術館、農16的北高雄地區,包括美術館、展覽館、市政府地點搬遷等項建設。從這角度來看高雄房地產,高雄的房地產是勢必會漲,但後續續航力如何?則要再觀察觀光產業及陸客來高雄消費力道如何。

建案快速拉高價格結案 消息震驚業界


在三月份北高雄美術館附近有一個推案,地點還算不錯,但不是大路邊,價格也不算便宜,每坪22萬元左右,重要的是,甫一推出就被消費者搶光光!業者笑著說:還來不及調漲價格,就賣光了! 有關於高雄房地產市場在今年農曆年後大漲的感覺,在金融家月刊3月號,梁碧霞時間專欄中就有提到:法拍溫度很高,地價房價一直默默上漲了!果真證實,高雄房價已經揮別每坪20萬元以下!豪宅以國硯來說,每坪百萬元!以京城凱悅來說,高樓層站穩50-60萬元間!

統一夢時代繼續邁向第二期開發 全高雄推案沒有每坪20萬以下!


除了公共建設投入,郝有村認為未來有兩大關鍵左右高雄房地產市場漲是強弱,一為企業界的投入,二為高雄定位要更清楚。 4年前陳菊市長曾經為了拉攏企業界,與鴻海郭台銘、統一集團、光電業者頻頻接觸,希望企業進駐高雄,帶動高雄就業市場及定位高雄港都地位。後來郭台銘沒有去高雄,郝有村聽說是「條件談不攏」,也有一個說法「郭台銘去高雄怕對岸不高興」。這樣的民間傳聞,真假不知,但後來的事實是統一集團在南高雄取得大量土地,開了夢時代摩天輪,百貨公司。 這一投資案的執行,把高雄的發展重心從以往的五福路,向南拉到三多路的沿港地區。那埵酗j量腹地,有大量體可以讓電影、精品購物做一次性集中。夢時代幾年前開幕時,郝有村也跑去高雄湊熱鬧,當初高雄人的提袋率很低,郝有村為統一心急不已,完蛋了,我以為統一集團陷入了一個泥沼區。 事情總有柳暗花明一天。中鋼大樓、音樂中心、藝文中心、漢神百貨、國硯、國賓飯店,逐一站立在高雄港沿岸。從點到線到面的擴展,資金往高雄緩步移動。何麗玲買了都廳苑、謝金河買了京城凱悅、先鋒林寶珠買了港邊豪宅帝門,君安梁碧霞買了新光路大遠百百貨旁邊房子、博愛路、裕國街、明誠四路美術館第一排等等,這些名人在兩三年前都進入高雄,奠定了投資低點。 現在夢時代第二期在統一集團規劃下,繼續向高雄港更另一頭開發,當年沒有進入高雄的產業老闆,想必現在是有些懊惱的了。

北高雄農16美術館 漲三成是真的


高雄的土地在過去五年漲一倍,在過去三年漲五成。高雄仲介業者表示:地價是未來房價的指標,以現在美術館附近沒在大路邊的土地,每地坪已經推升到50萬元,換言之,光土地價格就每建坪10萬元以上,加上建料、工繳、稅金,每坪20萬元已經不再看到。這也是「自由閱讀」、「國泰馥建築」、「京城花開富貴」、「京城曼陀羅」銷售速度用秒殺來形容,業者笑到眉飛色舞,藏不住的得意。

高雄在地三大建商  京城 城揚 永信建設


國泰建設在龍年過年前在高雄博愛路及曾子路口推出「國泰馥建築」,開盤時每坪25-35萬元,結果開盤兩周,賣出七成!業者緊急停盤,進一步調高價格10%,後續以28-38萬元第二次開盤,繼續在兩周內把剩下30%順利結案。 2012年高雄主要推案情況如何?京城建設蔡天贊董事長在3、4年前喊出十大民宅(京城凱悅、京城圓頂、京城京悅、京城花開富貴…….)當時市場根本不相信,京城建設(2524)股價從61元拉回10元,但現在逐一推出後,京城凱悅銷售7成,站穩愛河旁邊。業界估計,京城建設這10大民宅,量體500億元一定有,奠定未來幾年京城建設的每股獲利。 城揚建設集團是高雄在地建商,沒有借殼上市掛牌。城揚每年推案量約80-100億元間,他持有土地主要在鳳山文山特區、澄清湖青年路,藏有大量土地。澄清湖土地10年前原先規畫為公園用地,導致地價慘跌,但後來翻盤為重劃區,現在一坪地價叫價100萬元。 郝有村的家族還住在鳳山區,一講到這種土地翻盤,很多人氣得牙癢癢,錯失進場機會,相對的,也存在著像城揚建設這種精於耕耘當地市場,務實的賺著每個建案至少三成或更多以上利潤。 高雄第三大建商應屬永信建設。永信每年推案約60億元左右,他在美術館的馬卡道及中正路正言路口也握有土地。永信很努力的想從「中低價位」的合宜住宅想轉型為「豪宅」建商,賣豪宅才有多餘Margin(邊際利潤),他們都看到興富發、京城賣豪宅賺很多的例子了。

高雄地產三大優勢 台北絕對沒有


高雄地產有什麼優勢?低基期、低風險、太委屈!多位業者講到高雄地產,大家異口同聲說,真的太過份!連金門都比高雄貴(按金門每坪叫價24萬元時,高雄還在15-17萬元間晃蕩)! 另外,高雄的陸客觀光可以有著3千元人民幣的低接團優勢。夜市去六合夜市,血拼去大立精品,拉去買鳳梨酥、太陽餅,廠家給的回扣比台北的高還更阿莎力,高雄人就吃這一味!陸客觀光造就南高雄的外需市場,過去2年,高雄市至少增加30棟商旅大樓,有業者這麼計算著。 最後,北高過於懸殊以及實價登錄、奢侈稅,都讓中北客戶下來高雄搶屋力道強勁。未來,水岸輕軌長達19.6公里(環評已經通過),再加上「鐵道地下化」、「市政府遷移」都會讓台北人一再回味過去10年,台北市政府從長安東路搬到信義計畫區所造就的地產神話,以及捷運點石成金的力量。 高雄人有福氣,現在站在起漲點上!我是如此認真看待著。




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  • 1 樓住戶:韓勳雯
    發表時間:2013-04-09

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