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斡旋的技巧

房東:阿廷
發表時間:2010-11-10


斡旋的技巧



一•斡旋前的說服:



〈一〉•不動產的金額高,動輒上百萬上千萬,一定要有憑有據,清清楚楚,有斡旋才好去與屋主說服。



〈二〉•因為買方你要買較便宜,所以要斡旋展現誠意,用斡旋金做為議價的工具,殺價才有壓力,議價才有效果。



〈三〉•我們跟屋主接觸較多•也較熟,好好溝通•勸說,成功機率也較大。



〈四〉•別的同事也有其他客戶在競爭,先下斡旋者就有權力先談。



〈五〉•或是因屋主住在其他縣市,雖然價位有差距,我必需親自前往溝通。



〈六〉•解釋要約書及斡旋書的意義,要盡量導引客戶付斡旋金。



二•斡旋中的引導:



〈一〉•客戶出價時,要先調高價錢再收,出任何價格,都應有痛苦的表情。



〈二〉•適時以電話或拉回店內,或與公司同仁搭配,以增快速度,引導斡旋。



〈三〉•要告訴客戶,出價要出在刀口上,才能買的便宜又買的到。



〈四〉•不要被買方左右,適時幫買方做決定。



〈五〉•書立要約書及斡旋時,要將內容•權利義務解釋清楚,委託人並且親自簽名•蓋章,以確保權益。



〈六〉•針對買賣標的產權坪數•付款方式•特約事項等,一定書寫清楚,避免產生日後爭議。



〈七〉•解說買方應負的稅費•代書費•服務費。



〈八〉•斡旋要盡量收高,現金最好,其次是支票•商業本票,起碼要有要約書確認。



〈九〉•經紀人員,不答應不公平的買方訴求,更不做沒有把握的保證。



三•斡旋後的動作:



〈一〉•收到斡旋後,一定當面告訴買方,要有加價的心理準備。



〈二〉•客戶簽商業本票或只付少額定金,應想辦法補足,至少總價款百分之二以上的訂金,才能強化購買信心,避免生變。



〈三〉•加強佈局,專心以最快的速度,將案件運作•撮合,減少買方後悔的機率。



〈四〉•買賣價金•條件合意•達成共識,要作成交確認,並進一步敲定履約時間。



〈五〉•準備好簽約預備工作,通知買賣雙方及代書,簽訂不動產成交契約書。



〈六〉•斡旋期未到或通知成交,客戶反悔,能妥善處理違約。



〈七〉•斡旋不成功,應轉案或退還斡旋,不可延誤。





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  • 1 樓住戶:阿廷
    發表時間:2010-11-10

    不可思議的價格運作策略



    當好不容易買方出價,並獲得買方託付的要約書或買方議價委託書時〈斡旋金〉,買賣雙方的承辦業務員,一定要同心協力,配合調價及議價,因為此時進入了黃金七十二小時,互相支援•能快就快,以避免當中中途變卦的危機。一定要把每一個案件,當成唯一性的客戶在進行•



    其實,買賣間有價差的情形非常頻繁,端視我們對客戶的掌握度,買方只要肯加價便有希望,賣方只要肯降價便能成交。要告知買賣雙方在協調上之困難,及作業的辛苦,不斷的回報經營成果,重複的把一天當三天用。業務人員千萬不能鄉愿,覺得自己已經收到漂亮的價格〈買方承辦人〉,或認為自己的屋主不可能再讓價〈賣方承辦人〉,要不預設底線,朝成交目標全力以赴。



    下列列舉一個簡單案例;來說明成交並非困難,只在概念清楚。假設:



    1•賣方的委託底價為: 三百五十萬元



    2•我們廣告價格為 : 三百九十萬元



    3•買方的要約出價為 : 三百二十萬元



    4•回報賣方的價格為 :二百九十萬元



    思考一下,雙方價格差多少?在價格的數字中,一定先以收滿服務費為原則。



    一•實質差價→30萬



    雙方差距三十萬。〈350萬減320萬=30萬〉雖然不多,但只要雙方不動作,永遠不成交。



    二•觀念差價→60萬



    在開發來說,要努力議價三十萬;在銷售來說,要努力調價三十萬。〈30萬加30萬=60萬〉只要開發與銷售能同步努力,必能快速成交。



    三•運作差價→130萬



    在開發運作上運作空間:350萬減290萬=60萬來達成議價;



    在銷售運作上運作空間:390萬減320萬=70萬來達成調價。



    兩者之間有著〈60萬加70萬=130萬〉一百三十萬元的空間可以運作,所以不可思議的價位運作策略產生了。



    除此上述探討房價,擅用委託價〈底價〉•廣告價〈開價〉•買方要約價〈出價〉•對賣方回報價〈殺價〉的四個基本價位運作來達成→最後簽約價〈成交價〉以外,還可以應用下列的不同的方法來運作價位:



    〈一〉總價法:在坪數小•低價位的個案適合用總價法來吸引買方;此外,在議價時也亦然,也能用總價法來殺價,所得的價格成果也較顯著。



    〈二〉單價法:在坪數大或總價高的個案適合使用。以單價法來與買方談價,會顯得相對便宜;此外,在與賣方議價時,以每坪單價來殺價,雖然每坪降了幾千元,但相對的卻很有議價成果。



    〈三〉低總現法:就是低自備款來吸引買方。現今的金融機構非常競爭,只要買方資歷好•收入穩定皆願意提供高額的房貸。利用低額的自備款來吸引絕大多數的人成家的美夢,也是一種說服的好方法。



    〈四〉利率反推法:也就是在銀行利率低或是優惠利率的誘引下,只要以每月攤還之利息來與買方說服,並與租屋的支出一比就可以。說服「租不如買」的觀念,況且租屋久了,沒什麼歸屬感,也不能帶走一磚一瓦。但貸款繳久了,房子就是他的,不但有家的感覺,也是種自我投資的概念。

    2 樓住戶:吳慧蘋
    發表時間:2015-03-15

    仲介公司沒有好與不好啦~
    只有好的仲介人員跟惡劣的仲介人員~
    每個區塊的行情~差異又很大~
    開太高~你會賣不出去~耽誤到你的賣出時間~
    賣太低~你會比較吃虧喔~~~~~

    建議你撇開品牌迷思

    有品牌不代表有保障
    挑品牌不如先挑對的仲介才是真的
    千萬不要有品牌的迷思,畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    如果你是要買房子
    請仲介帶您去看
    那就得要多跑幾家房仲去瞭解
    您可以從中去了解仲介人員對您的態度及熱誠、去感受這位仲介人員是否會替您設想,您再決定要由那一位"仲介人員"替您服務
    這樣才會是最完美的組合
    買房賣房都是人生一大事,太過草率很容易造成日後的不順利
    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌,
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    因為看太多跟某某知名仲介公司買屋糾紛的案例了
    我覺得找房子先找對仲介比較重要XD
    房屋仲介很多都比較勢利眼
    我跟我男友都很討厭
    那種很商業化讓人有壓力的房仲店
    因為上網做了很多末�
    找到板橋的廣利不動產
    因為他們的服務...真的沒話說
    難怪不用打廣告.也一堆老客人幫忙介紹


    最值得稱讚的是服務
    我跟我男友覺得
    房屋的品質是必然
    但是服務態度真的很重要
    不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎?
    不然人家怎麼看的上我們這種平民老百姓

    廣利不動產讓人感覺很窩心親切
    而且讓我們備受尊寵
    都跟我們跟溝通決定
    服務我們一對新人



    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣





    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問




    第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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