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寫給莫名熱血想進入這個行業的年輕人∼『關於房仲業』

房東:阿富
發表時間:2014-02-25




我也不知道最近是怎麼樣 蠻多人在問我關於房仲業的問題 嚇我一跳


莫名的變成一個房仲推坑者 = =


所以簡單介紹這個行業在幹嘛? 還有回答幾個常見問題?




先回答幾個問題:

Q.很多人寫信不外乎就是一般人多久會成交?


A.這個很難回答,因為業務的工作除了努力外,還有運氣,可以告訴你們的事


情就是仲介的工作 『開發為業績之母』,但是『議價又為開發的關鍵』。 單純


開發不會議價,只能每週.每月看你的案子被人家賣掉,以過去個人的經驗,


的庫存隨時維持約30間左右 市中心案件約496間,所以我的庫存佔市中心的量


6%。這樣看起來不多喔,一般店家的庫存量約39~70間不等,約養10個業務


員。這樣的庫存狀態每個月可以成交2間.被成交2~3間。


 


所以每個月你可以預料會有5間左右被消化掉。庫存太低的業務員沒有辦法感受


到『景氣的強烈好壞』,基本上庫存在5件以下,能不能成交真的是聽天由命。


以現在來說, 新店很熱!你問我怎麼知道,因為我的庫存自己跟同業消化的速


度很快(我這個月已經不見了六間庫存),而在選舉前可能幾個月你的庫存半


間都沒被賣掉!


 


Q.我是個熱血的鄉民,請問要先去加盟店還是直營店?還有五萬是真的假的?


A.月經到不能在月經了,第一個問題:當然是先去直營店,有些網友會說這樣


扣除一堆底扣,我大概只能拿10%(8%+團獎),公司賺太多了(跟鄉民說仲


介賺很多是差不多的意思)。或是開始算1000萬的案子自己可以賺多少,這就


是關鍵的地方。1000萬的案子,有人可以賺到1000*5% =50萬的傭收,有人只


能賺2萬的傭收,天差地遠!重點是你要先有一定水平你再去加盟店,比較ok!


實在的!外面就是殺人的戰場,一個案子成交基本上30萬起跳。你實力不夠,


 被做掉,天經地義!


 


賺錢這檔事情不能客氣的,這裡是戰場,不是漆彈練習場,一個動作少做了,就是


被人家成交。絕對沒有房屋版上面講的, 那麼好賺,真的那麼好賺, 一些高學歷的


不會那麼容易就陣亡(人家好歹書也讀得很多,難道想法不會比我們更精,一定是有


些東西連他們都想像不到,那是甚麼,就是競爭的程度,還有社會真的太多說話


不算話的人,真的要白紙黑字寫下來


 


另外五萬是真的假的? 真的,不過沒有人跟你說你可以領半年,績效不佳,可以請你


簽字走人,企業麻,又不是佛心來著,給你五萬,你當然至少要有15~20萬的基本產


值阿 = =




-----------------前面回答完進入正題 希望可以改變你對仲介的看法----


--------------這個產業的生存率可能只有2%,或甚至更少....-----


 


仲介的工作就是個超級市場,只不過架上的商品區一開始是空的,要靠一堆業務去補貨,


賣得東西多半是市場都有(也就是俗稱的一般約案件),所以基本上每個仲介都要有基本


的陌生開發能力,說自己只做銷售那種,很快就會死掉了。




為什麼?商店沒有商品,是銷售高手也愛莫能助,商品不齊全,也沒有辦法,客人沒有


美國時間等你去補貨,所以週一到週五仲介都要著重開發新的案件。


 




以開發型仲介的來說: 可以分為兩種『獵人』『農夫』


『獵人』沒有固定的領域,只要有同業開發新的物件,他就去反相開發他們的物件,


短時間可以獲得一定量的庫存,但是反過來來說,一個案子可以靜靜的等你慢慢開發,


那案子一定有他的缺陷在,不然早就被同業賣掉了。


『農夫』專耕一定領域,他的生活圈比較小,一開始會很辛苦,但是他可以深入他喜歡


的社區,社區的大小事都很瞭解,久了,可以得到很多情報,跟第一手的案件,有機會


開發到市場都沒有的案件。




一般來說,新人進來一定是先衝庫存,因為沒有案子,對商圈觀念也不強,一定是趁你


還有滿腔熱血的時候叫你去開發同業的庫存,累積一些可賣的案子,有打算長久待在


這個產業,建議你在新人的時候同時扮演農夫的角色,一點一滴進入你想經營的社區,


到你一兩年後,你就可以減少主動開發的比率。


 


銷售型的仲介:著重在整個行情觀念的建立 & 同理心


這種業務員也是最難培養的,因為銷售的整個流程是一體成型的,你中間只要跟你的


買方講錯一句話,你的買方可能就會從準買方變成三四年後才會買到房子的買方。


還有跟客戶的相處也是個訣竅,適當的提供行情,情報,加上同理心,才有機會成功。


 




當然妳會開發也會銷售,那就是很強的業務員,在直營店,你只要其中一樣專精,你就


絕對餓不死,出來做的話,你基本就要兩樣的專精,因為大家都具備開發的能力,


就看誰的銷售能力跟客戶經營能力強,當其他人掌握買方,有可能跳過你,自己去找屋主


,很正常麻,兩倍業績,加上50%左右的傭收,那是甚麼樣的概念,你自己想像。




所以說為什麼早期要去直營店的原因,有規則可以保護你的業績,在外面不好意思,


勝者為王,『winner takes all』


 


--------------------------甚麼樣的人適合進來--------------------------------


只要你不想領固定薪水,又可以自我要求的人就可以進來,基本上進來,你就忘記你


有底薪這件事情,比較好。人都有惰性,仲介的差距是每天一天一點的累積,偷懶一天


後面在緊要關頭,問題就會一個一個跑出來讓你頭大,所以切記要每天都認真。


 


*仲介是靠嘴吃飯的工作?


很多人都有這樣的想法,應該這是很多內勤的人的想法,業務在台灣的社會印象還是


很低的,尤其在網路上,普遍能賺高薪,被酸似乎是種原罪。




仲介是需要動腦的工作,買方想買便宜,賣方想賣天價,仲介要在中間讓雙方都開心,


讓這個交易成功後,買賣方變成好朋友,完全忘記當初談價,對方那種堅持跟無理取鬧


,這就是談判的技術,這也是仲介要專精的部分 - 專業 & 心理學


*至於要去小黃或是小綠?


這都可以,就跟你想去高點補習還是陳偉補習,那有差嗎?好吧,有差,差在年終福利


,如果是想學個經驗技巧,是沒有差的。這只是一個過程,重點是你想學到甚麼,你想


成為甚麼樣的業務,是賺很多錢的,還是在你的家鄉內人人稱道的業務還是ooxx,我看


很多人有很多熱情,但是進去之後,都沒有自己的想法,這樣你很快就會離開這個產業,


因為我說過了,仲介是要動腦的產業,你可以不喜歡讀書,但是你一定要會推理客人的行


為,跟為什麼他有這樣的反應,不然每天充斥到你的生活,只是一件一件的挫折,EX:今


天A屋主不給我簽委託,昨天B買方出笆辣價....等等。


 


*要去大安區或是一級商圈?


建議在你的生活圈工作,能住家裡是比較好的,真的很認真的話,老實說,第一年,你會


非常非常累,不要拿甚麼智偉,林北以前是工兵還海陸來做比擬。這行業的累-除了身體


還有一個是對人性失望的無力感,等你進來就知道,很多事情,不是你想得那麼簡單,


學著事情不要聽單方面,牽扯到利益,就會有貪念,就會有人來搗亂,就會有很多變數。


 


以上 可以回答大部分的問題,抱著第一年打死不退的心情進入這個產業,才有機會


活下來!






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  • 1 樓住戶:神秘客
    發表時間:2014-03-10



    2 樓住戶:sam
    發表時間:2014-03-10



    3 樓住戶:菜鳥
    發表時間:2014-04-06



    4 樓住戶:Lucas
    發表時間:2014-08-31



    5 樓住戶:rhodes
    發表時間:2014-09-01



    6 樓住戶:三年仲介
    發表時間:2014-09-01



    7 樓住戶:新手仲介
    發表時間:2014-09-02



    8 樓住戶:eric
    發表時間:2014-09-02



    9 樓住戶:MATT
    發表時間:2014-09-05



    10 樓住戶:陳湘海
    發表時間:2015-03-15

    買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋.
    其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價.

    仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性.

    自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價

    不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    找個好口碑的仲介勝過大品牌,各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮,不
    見得大品牌就一定好,也不見得小品牌就沒保障,現在代書都以公
    開透明化,甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化,房屋過戶
    交易糾紛以不在
    之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約
    簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢,
    結果一織N是3個月都沒任何動靜
    後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準


    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆



    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/





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